« Si je peux mettre 20 %, je devrais le faire. » C'est probablement l'un des conseils que les acheteurs entendent le plus souvent lorsqu'ils commencent à planifier leur financement. Et, à première vue, le raisonnement semble évident.
Avec une mise de fonds de 20 %, on évite généralement l'assurance prêt hypothécaire. On emprunte moins. Le paiement mensuel est plus faible. Et on se dit qu'on paiera moins d'intérêts.
Mais il y a un détail que l'on oublie souvent : l'argent utilisé pour atteindre 20 % ne disparaît pas de la transaction. Il disparaît de votre compte bancaire. Et une fois propriétaire, cet argent peut parfois vous manquer davantage que vous ne l'aviez prévu.
C'est pourquoi, avant de décider de mettre 5 %, 10 %, 15 % ou 20 %, il vaut la peine de regarder ce que ces choix donnent réellement sur cinq ans.
20 % : éviter l'assurance, oui. Mais à quel prix ?
Prenons une propriété de 500 000 $, un prix courant à Montréal pour un condo dans Rosemont ou à Ahuntsic. Si vous avez suffisamment d'argent pour mettre 20 %, vous versez 100 000 $ et financez 400 000 $. Si vous mettez plutôt 10 %, votre mise de fonds est de 50 000 $. Vous devez alors assurer le prêt, et une prime d'assurance s'ajoute au financement.
Voici ce que cela donne :
| Mise de fonds | Montant | Prêt avant assurance | Prime d'assurance* | Prêt après assurance |
|---|---|---|---|---|
| 20 % | 100 000 $ | 400 000 $ | 0 $ | 400 000 $ |
| 15 % | 75 000 $ | 425 000 $ | 11 900 $ | 436 900 $ |
| 10 % | 50 000 $ | 450 000 $ | 13 950 $ | 463 950 $ |
| 5 % | 25 000 $ | 475 000 $ | 19 000 $ | 494 000 $ |
Il faut toutefois prévoir un élément supplémentaire au Québec : la taxe de vente provinciale applicable à la prime d'assurance ne peut pas être ajoutée au prêt. Elle doit être payée lors de la transaction. Dans notre exemple :
- 15 % de mise de fonds → 1 071 $ de taxe ;
- 10 % → 1 255,50 $ ;
- 5 % → 1 710 $.
Ce sont donc des montants à prévoir en plus de la mise de fonds et des autres frais liés à l'achat, comme les droits de mutation (« taxe de bienvenue »), que vous pouvez estimer avec notre calculatrice de taxe de bienvenue.
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec ?
La mise de fonds minimum au Québec est de 5 % du prix d'achat : c'est le seuil pour obtenir un prêt assuré par la SCHL.
Cette règle comporte toutefois une nuance. Pour une propriété de plus de 500 000 $, la mise de fonds minimale est calculée à 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $. Et lorsque le prix d'achat atteint 1,5 million de dollars ou plus, l'assurance prêt hypothécaire n'est généralement plus disponible. Il faut alors prévoir au moins 20 %.
Le détail qui change tout : le taux d'intérêt
Voici maintenant pourquoi la comparaison devient beaucoup plus intéressante. Dans notre exemple, supposons que les conditions hypothétiques suivantes soient offertes : 5,79 % pour le financement avec 20 % de mise de fonds, contre 4,99 % pour les scénarios assurés.
Ce ne sont évidemment pas des taux garantis ni une soumission hypothécaire. Ils servent uniquement à démontrer l'effet qu'un écart de taux peut avoir sur le coût réel d'un financement. Avec un amortissement de 25 ans, voici les paiements mensuels approximatifs :
| 20 % | 15 % | 10 % | 5 % | |
|---|---|---|---|---|
| Mise de fonds | 100 000 $ | 75 000 $ | 50 000 $ | 25 000 $ |
| Prêt après assurance | 400 000 $ | 436 900 $ | 463 950 $ | 494 000 $ |
| Taux hypothétique | 5,79 % | 4,99 % | 4,99 % | 4,99 % |
| Paiement mensuel* | ≈ 2 510 $ | ≈ 2 539 $ | ≈ 2 696 $ | ≈ 2 870 $ |
Et c'est ici que le scénario à 15 % devient particulièrement intéressant. Pour seulement environ 29 $ de plus par mois que le scénario à 20 %, l'acheteur conserve 25 000 $ de liquidités supplémentaires au départ. Ce n'est pas une petite différence.
Mais que se passe-t-il réellement après cinq ans ?
C'est la question que je trouve beaucoup plus intéressante que le simple paiement mensuel. Après 60 paiements, voici où nous en sommes avec les mêmes hypothèses :
| 20 % | 15 % | 10 % | 5 % | |
|---|---|---|---|---|
| Capital remboursé | ≈ 41 729 $ | ≈ 50 272 $ | ≈ 53 384 $ | ≈ 56 842 $ |
| Intérêts payés | ≈ 108 842 $ | ≈ 102 041 $ | ≈ 108 359 $ | ≈ 115 377 $ |
| Solde hypothécaire | ≈ 358 271 $ | ≈ 386 628 $ | ≈ 410 566 $ | ≈ 437 158 $ |
Ces chiffres représentent les 60 premiers paiements selon les taux hypothétiques utilisés dans notre exemple. Ils ne constituent pas une projection du taux qui sera applicable après le renouvellement. Et le résultat est intéressant. Avec 15 % de mise de fonds, l'acheteur aurait :
- mis 25 000 $ de moins au départ ;
- un paiement mensuel d'environ 29 $ supérieur ;
- remboursé environ 8 500 $ de capital de plus après cinq ans ;
- payé environ 6 800 $ de moins en intérêts pendant ces cinq années.
Pourquoi ? Principalement parce que le taux hypothétique utilisé dans cet exemple est suffisamment inférieur pour compenser une partie du coût supplémentaire lié à l'assurance. C'est exactement pourquoi il ne faut pas comparer uniquement les mises de fonds.
Et si ces 50 000 $ restaient dans votre compte ?
Prenons maintenant le scénario à 10 %. Vous pourriez mettre 20 % et immobiliser 100 000 $ dans la propriété. Ou mettre 10 % et n'utiliser que 50 000 $. La différence est de 50 000 $.
Bien sûr, ce n'est pas réellement 50 000 $ de liquidités supplémentaires une fois toutes les dépenses de transaction considérées : dans notre exemple, il faut notamment prévoir la taxe de 1 255,50 $ sur la prime d'assurance. Mais il reste tout de même près de 48 745 $ de liquidités supplémentaires, avant les autres frais d'achat. Et cette somme peut avoir une réelle utilité une fois les clés en main.
Parce qu'une propriété coûte rarement seulement le prix affiché
C'est souvent après la signature que les nouveaux propriétaires réalisent à quel point il est utile d'avoir une réserve :
- un déménagement ;
- une peinture ;
- un réfrigérateur qui décide de rendre l'âme trois semaines après l'achat ;
- une toiture ou une fenêtre à remplacer ;
- une thermopompe qui approche de la fin de sa vie utile ;
- des travaux de copropriété ;
- une cotisation spéciale ;
- ou simplement une période où les revenus diminuent temporairement.
Avoir 30 000 $, 40 000 $ ou 50 000 $ de liquidités disponibles peut alors être beaucoup plus rassurant que d'avoir économisé une partie des intérêts hypothécaires.
Et il y a une autre situation à considérer. Si atteindre 20 % oblige l'acheteur à utiliser pratiquement toutes ses économies, est-ce vraiment une bonne décision ? Personnellement, c'est une question que je trouve beaucoup plus importante que le simple fait d'éviter une prime d'assurance.
Le piège du « 20 % à tout prix »
Il ne faut évidemment pas tomber dans l'excès inverse. Conserver des liquidités simplement pour conserver des liquidités n'est pas nécessairement optimal non plus.
Si vous avez 300 000 $ disponibles et que vous achetez une propriété de 500 000 $, la situation n'est évidemment pas la même que celle d'un premier acheteur qui a réussi à accumuler péniblement ses 100 000 $. Dans le premier cas, mettre 20 %, voire davantage, peut être parfaitement logique. Dans le second, vider son compte bancaire pour atteindre 20 % mérite une réflexion beaucoup plus approfondie.
La bonne mise de fonds dépend donc autant de votre situation financière après l'achat que de votre capacité à acheter la propriété.
Alors, combien faut-il mettre ?
Il n'y a pas de réponse universelle.
20 %
Peut être intéressant si vous avez suffisamment de liquidités pour conserver une bonne réserve après la transaction. Vous évitez généralement l'assurance prêt hypothécaire et réduisez votre montant emprunté.
15 %
Peut parfois représenter un compromis particulièrement intéressant lorsque le taux offert sur un prêt assuré est suffisamment avantageux. Dans notre exemple, c'est même le scénario qui mérite le plus d'attention.
10 %
Peut permettre de conserver une réserve de liquidités importante tout en réduisant le montant emprunté par rapport à une mise de fonds minimale.
5 %
Permet d'entrer sur le marché avec moins de capital, mais entraîne une prime d'assurance plus élevée, un paiement mensuel plus important et un solde hypothécaire plus élevé.
La vraie comparaison n'est donc pas « 5 % contre 20 % »
C'est plutôt : combien d'argent dois-je immobiliser aujourd'hui, combien me coûte réellement chaque scénario, et quelle situation financière vais-je avoir dans cinq ans ? Avant de choisir, je recommande de comparer au minimum :
- la mise de fonds ;
- la prime d'assurance ;
- la taxe sur cette prime ;
- le taux d'intérêt ;
- le paiement mensuel ;
- le capital remboursé ;
- les intérêts payés ;
- le solde hypothécaire après cinq ans ;
- les liquidités qui vous restent après l'achat ;
- les privilèges de remboursement anticipé ;
- les pénalités hypothécaires ;
- les conditions au renouvellement.
Deux hypothèques peuvent avoir des paiements mensuels assez semblables et pourtant produire des résultats très différents cinq ans plus tard.
Le meilleur choix n'est pas nécessairement celui qui évite l'assurance
Le réflexe de viser 20 % est compréhensible. Mais 20 % n'est pas un chiffre magique. Dans certaines situations, c'est effectivement le meilleur choix. Dans d'autres, conserver une partie de son capital peut être beaucoup plus avantageux.
L'objectif n'est pas simplement de minimiser le montant des intérêts ou d'éviter une prime d'assurance. L'objectif est de trouver le meilleur équilibre entre le coût du financement, le niveau d'endettement, le paiement mensuel et les liquidités dont vous disposerez une fois propriétaire.
Avant de prendre votre décision, demandez donc à votre conseiller hypothécaire de vous présenter plusieurs scénarios avec les mêmes paramètres et de comparer leur coût réel sur cinq ans. Vous pouvez aussi estimer vos paiements avec notre calculatrice hypothécaire.
La question n'est pas seulement « Combien puis-je mettre ? » La meilleure question est probablement :
« Combien suis-je prêt à immobiliser dans ma propriété tout en conservant suffisamment de marge de manœuvre pour vivre confortablement une fois les clés en main ? »
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec ?
La mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix d'achat, puis 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $. À partir de 1,5 million de dollars, l'assurance prêt hypothécaire n'est généralement plus offerte et une mise de fonds plus importante (souvent 20 %) devient nécessaire.
Combien coûte la prime d'assurance SCHL à 5, 10 ou 15 % de mise de fonds ?
La prime dépend du ratio prêt-valeur. Sur une propriété de 500 000 $ dans notre exemple : environ 19 000 $ à 5 % de mise de fonds, 13 950 $ à 10 % et 11 900 $ à 15 %. Elle peut généralement être ajoutée au prêt hypothécaire. À 20 % de mise de fonds, aucune prime n'est exigée.
La taxe sur la prime d'assurance est-elle finançable au Québec ?
Non. Au Québec, la taxe de vente provinciale (TVQ) applicable à la prime d'assurance ne peut pas être ajoutée au prêt : elle doit être payée comptant lors de la transaction. Dans notre exemple, cela représente environ 1 071 $ à 15 % de mise de fonds, 1 255,50 $ à 10 % et 1 710 $ à 5 %.
15 % de mise de fonds vaut-il mieux que 20 % ?
Parfois, oui. Lorsque le taux offert sur un prêt assuré est suffisamment avantageux, 15 % peut ne coûter qu'environ 29 $ de plus par mois que 20 %, tout en laissant près de 25 000 $ de liquidités supplémentaires au départ. Tout dépend de l'écart de taux et de votre situation financière après l'achat.
Que se passe-t-il pour une propriété de plus de 500 000 $ ?
La mise de fonds minimale se calcule à 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion excédentaire. À 1,5 million de dollars ou plus, l'assurance prêt hypothécaire n'est généralement plus disponible, ce qui implique une mise de fonds d'au moins 20 %.
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