Je suis certaine que vous avez déjà entendu dire qu’on peut acheter une propriété sans argent ou mise de fonds. Mais, comment est-ce possible? Laissez-moi vous parler d’un outil très peu connu du public. Il s’agit d’une collatérale.
Cette méthode est fréquemment utilisée par les investisseurs immobiliers. Lorsque vous entendez parler de quelqu’un qui a acheté plusieurs propriétés dans une seule année, c’est habituellement avec des garanties collatérales sur leurs propriétés ou celles de leurs partenaires d’affaires qu’ils ont réussi à grossir leur parc immobilier.
Il y a une publicité à la télévision où on voit un jeune homme demander à ses parents un montant de 20 000 $ pour l’achat d’une propriété. Les parents parlent alors avec le représentant financier de leur banque et ils se demandent si le retrait de 20 000 $ peut affecter leurs projets de retraite. Devant une telle situation, les parents pourraient utiliser une garantie collatérale sur leur maison et ainsi, ne pas toucher à leurs économies ou placements. Si leur fils rempli les conditions reliées au financement de sa future propriété, il pourra acquérir celle-ci avec l’aide financière de ses parents.
Voici comment ça fonctionne.
Une collatérale consiste à utiliser l’équité d’une propriété pour acheter un autre immeuble.
WOW! C’est vraiment une stratégie intéressante mais vous ne savez pas ce que signifie le mot équité. Voici quelques explications.
L’équité ou valeur nette, c’est la différence entre 80 % de la valeur marchande d’une propriété et son solde hypothécaire. La valeur marchande correspond au prix obtenu si la propriété était vendue. Voici comment calculer l’équité d’une propriété.
Valeur de la propriété lors de l’achat : 250 000 $
Valeur marchande estimée de la propriété : 400 000 $
Solde hypothécaire : 100 000 $
Montant de l’équité : (80 % x 400 000 $) - 100 000 $ = 220 000 $
À chaque mois, vos paiements hypothécaires viennent abaisser le montant de la dette de votre capital. De plus, avec les années, il est fort probable que la valeur marchande de votre propriété sera plus élevée. En combinant l’augmentation de la valeur marchande et la baisse du capital, la valeur de l’équité de la propriété croît. En prenant l’exemple ci-haut, les acheteurs ont à leur disposition un montant de 220 000 $ en équité sur une propriété qu’ils pourront utiliser comme garantie pour l’achat d’un autre immeuble.
Il est important de comprendre que le montant déterminé de l’équité ne sera pas utilisé comme mise de fonds. En effet, il ne sert qu’à garantir votre emprunt auprès de votre prêteur hypothécaire. Ainsi, en cas de défaut de paiements de votre part, votre prêteur pourra saisir le collatéral et le revendre pour récupérer les pertes. Cette stratégie lui permet de couvrir le risque du crédit. Puisqu’il n’y a pas de transfert d’argent mais seulement une garantie, cela signifie que l’achat de votre nouvel immeuble sera financé à 100 %.
Dans l’exemple ci-dessus, pour l’achat de leur immeuble, les acheteurs ont accès au montant de l’équité soit 220 000 $. Cependant, il est conseillé d’utiliser seulement le montant minimal de garantie exigé par votre prêteur hypothécaire. Ce montant correspondant à 20 % du prix d’achat.
Si le montant de l’équité de la propriété mise en garantie est suffisamment élevé, vous pourrez faire plusieurs collatérales et ainsi avoir la possibilité d’acheter plusieurs immeubles. Suite à ces faits, il est préférable de mettre seulement 20 %. Ainsi, si une nouvelle opportunité se présente, vous aurez la possibilité de faire un autre achat. Intéressant n’est-ce pas?
Vous pouvez utiliser une collatérale sur différents types de propriétés : un terrain, votre maison, votre chalet, un immeuble à revenus, sur la maison ou le chalet de vos parents, sur la propriété d’un ami, etc. Un fait important à prendre en considération est que vous n’êtes pas obligé d’être propriétaire de la propriété utilisée en garantie.
Exemple :
Prix d’achat de la propriété : 500 000 $
Montant de l’hypothèque ou du financement : 500 000 $
Le montant minimal de la garantie collatérale exigé sera de 20 % : 100 000 $
L’hypothèque de la propriété d’où provient la garantie demeure intacte. Il n’y a donc pas d’intérêt à payer sur l’immeuble mis en collatéral. Avec une collatérale, il n’y a aucun transfert d’argent dans la transaction reliant les deux immeubles et aucun fond n’est requis chez le notaire.
Dans cet exemple, la garantie collatérale pourra être retirée lorsque l’équité du nouvel achat aura atteint 100 000 $. Cette situation peut survenir quelques années après la prise de possession (augmentation de la valeur marchande) ou suite à des rénovations.
Exemple :
Prix d’achat de la propriété : 500 000 $
Valeur marchande de la propriété 3 ans plus tard : 600 000 $
La garantie collatérale étant retirée, vous pouvez ainsi recommencer le processus pour l’achat d’une autre propriété.
Faits importants à prendre en considération :
Ce ne sont pas toutes les banques qui acceptent de faire des collatérales. Il est possible d’en obtenir chez Desjardins ainsi que chez plusieurs banques virtuelles. De plus, il est impossible de prendre une collatérale si vos deux immeubles ne sont pas financés à la même banque.
Vous aurez à payer des frais de notaire supplémentaires pour l’enregistrement de la garantie collatérale.
Puisque vous devez mettre un minimum de 20 %, vous évitez de payer la prime SCHL. N’est-ce pas merveilleux?
Aux yeux de la loi, une garantie collatérale a la même force de loi qu’une hypothèque : elle doit être entièrement remboursée s’il y a vente d’un des deux immeubles.
L’équité maximale d’une propriété entièrement payée ou sans hypothèque est de 80 % de la valeur marchande estimée par la banque.
En résumé, le principal avantage d’une collatérale est que vous avez la possibilité d’investir sans mise de fonds. De plus, il n’y a aucun transfert d’argent d’un immeuble à un autre. Vous devenez propriétaire en obtenant un financement à 100 % du prix d’achat.
Remarque : À noter que je n’ai pas les qualifications requises par la loi pour émettre des recommandations spécifiques sur les différents sujets abordés dans ce blogue. Ainsi, je vous invite à recourir aux services de spécialistes accrédités pour être conseillé sur les différentes options et services appropriés à vos besoins et votre situation personnelle.
Je ne peux garantir que l’information présentée sur ce blogue soit précise, complète, actuelle ou même valide. J’utilise ce blogue tel un journal personnel où je documente mon cheminement en tant que courtier immobilier. Je le fais sans prétention. Les lecteurs devraient consulter mes articles dans le même esprit.
