Lorsque vous désirez acheter une propriété, vous devez avoir une mise de fonds correspondant à un montant minimum de 5 % du prix de vente. Si le montant de votre mise de fonds se situe entre 5 % et 20 %, votre institution financière exigera que votre prêt soit assuré (avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement [SCHL] ou avec Genworth). Les frais pour cette assurance varient entre 2,4 % et 4 %. À ces frais d’assurance, il faut ajouter la taxe provinciale de 9 % payable chez le notaire.
Le RAP, c’est quoi ?
Le régime d'accession à la propriété ou RAP est un moyen simple et efficace pour financer la mise de fonds nécessaire à l'achat de votre propriété. C’est un programme gouvernemental qui vous permet d’emprunter jusqu'à 35 000 $ par personne sur vos REER pour acheter ou construire votre future propriété. Pour un couple, cela représente un montant significatif pouvant atteindre un total de 70 000 $. Le plus beau dans tout ça, c'est que le montant retiré de votre REER n'est pas imposable si la somme est remboursée dans les 15 ans suivants le retrait. L'utilisation de votre REER pour mise de fonds peut donc possiblement vous permettre d’éliminer les primes d'assurance prêt hypothécaire (si plus de 20 % de mise de fonds) ou d’en abaisser les frais.
Exemple :
Une personne a un revenu annuel de 75 000 $ pour l’année 2021. Dans les années précédentes, elle a déjà cotisé à ses REER et ses économies hors REER totalisent 50 000 $. En janvier 2022, elle décide de cotiser 13 500 $ dans son REER. Elle voit alors son revenu imposable diminuer à 61 500 $ en raison de la déduction REER, ce qui représente un retour d’impôt pour 2021 d’environ 5 011 $ (13 500 $ * 37,12 %).
Cette personne achète une habitation pour laquelle elle est admissible au RAP et elle décide alors de retirer le maximum autorisé, soit 35 000 $, de son REER. Cela donne alors une liquidité de 40 011 $ de plus pour acquérir cette propriété (économie d’impôt de 5 011 $ + retrait RAP de 35 000 $). Si cette personne utilise son RAP, son retour d’impôt et ses économies (35 000 $ + 5 011$ + 50 000 $), elle pourra acheter une propriété de 450 000 $ sans avoir besoin de l’assurance prêt puisqu’elle aura atteint 20 % de mise de fonds.
Coûts associés à une mise de fonds de 5 %
Si l’acheteur met une mise de fonds de 22 500 $ (épargne accumulée dans divers comptes bancaires) correspondant à 5 % du prix d’achat de 450 000 $, le montant total des frais associés à l’assurance prêt est de 4 % (18 000 $) + taxes (1 620 $). Tel que mentionné dans un précédant blog, le montant de 18 000 $ est ajouté à votre emprunt hypothécaire et les taxes seront payées chez le notaire. Donc, le montant du prêt hypothécaire est de 427 500 $ + 18 000 $ soit de 445 500 $. Tant que l’hypothèque ne sera pas remboursée, des frais d’intérêts mensuels seront appliqués sur ce montant de 18 000 $.
L’utilisation judicieuses du RAP aurait probablement permis à ces acheteurs d’augmenter leur mise de fonds et peut-être éliminer ou abaisser les frais de l’assurance prêt.
Mais quelles sont les conditions d'admissibilité ?
Ce programme a pour but d’aider les acheteurs de première maison. Vous serez considéré comme acheteur d’une première maison si, au cours de la période de quatre ans, vous n’avez pas demeuré dans une habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire. À noter que vous pourriez tout de même bénéficier du RAP si vous ou votre conjoint avez été propriétaire d'une maison dans le passé, à condition que cela ne soit plus le cas depuis plus de quatre ans. Chacun des conjoints doit respecter les conditions d’admissibilité. En effet, un conjoint pourrait être admissible au RAP alors que l’autre ne le serait pas.
Si vous êtes un couple séparé, à certaines conditions, chacun pourra normalement recourir au RAP même s'il n'est plus considéré comme un premier acheteur. À noter qu’il est préférable de consulter un spécialiste dans le domaine pour plus d’informations.
Vous devez avoir une offre d’achat acceptée ou obtenir une entente écrite pour construire votre propriété, avant le 1er octobre de l'année suivant votre retrait.
La propriété devra être votre résidence principale et vous devrez y habiter dans l'année suivant le début du retrait de fonds.
Seuls les montants déposés dans votre REER depuis plus de 90 jours pourront être utilisés dans le cadre du RAP. La règle du 90 jours est extrêmement importante et elle est fréquemment négligée ou oubliée des acheteurs.
Vous pouvez profiter du RAP plus d'une fois si vous avez remboursé en totalité le RAP antérieur en respectant les délais.
Voici 2 façons d’améliorer le rendement de vos économies et augmenter votre mise de fonds.
Maximiser ses REER
Les acheteurs devraient toujours s’assurer de maximiser le montant de leurs REER. Si l’argent de la mise de fonds est accumulé dans des comptes bancaires, il est conseillé de le déposer dans vos comptes REER respectifs. Ainsi, vous pourrez utiliser le remboursement d’impôt et l’ajouter à votre mise de fonds initiale. En procédant ainsi, selon votre taux d’imposition, vous obtenez un accroissement de votre mise de fonds d’environ 30 %. C’est génial! Par la suite, vous pourrez retirer l’argent de vos REER pour faire un RAP. Il ne faut pas oublier que le montant maximal par personne est de 35 000 $.
Vous ne possédez pas de REER, très peu d’argent et vous vous demandez si vous pouvez quand même RAPER?
Vous avez peu d'épargne ou n'avez jamais cotisé à un REER ? Soyez rassurés, vous pouvez quand même participer au RAP. Prenez contact avec un représentant d’une institution financière et ce dernier, vous aidera tout au long du processus.
Ce dernier analysera vos dossiers financiers et il déterminera avec vous les montants à emprunter. En regardant vos derniers avis de cotisation fédéral, vous pourrez voir le montant maximal de vos cotisations non-utilisées. À noter que le montant des prêts pourra être inférieur à vos cotisations maximales et dépendra de vos capacités de remboursement respectives.
Les montants cumulés de vos prêts et votre mise de fonds devront être déposés dans vos comptes REER pendant au moins 90 jours.
Suite à ce délai, vous pourrez retirer ces montants (non imposables) de vos REER, les convertir en RAP et les utiliser comme montants pour votre mise de fonds. Tel que mentionné ci-haut, vous aurez alors 15 ans pour rembourser les montants retirés de vos REER.
Il est fortement conseillé d’utiliser vos remboursements d'impôt pour rembourser une partie de vos prêts. En choisissant cette option avec prêts, vous avez alors des obligations de paiement plus importantes parce que cela implique le remboursement des prêts personnels et des RAP. Pour certaines personnes, le total de ces montants peut entraîner énormément de stress et ce ne sera peut-être pas une solution appropriée ou recommandée.
Exemple :
Un acheteur désire acheter une propriété au montant de 450 000 $. Il aimerait éviter de payer des frais d’assurance prêt hypothécaire. Ainsi, il doit avoir un minimum de 20 % du prix d’achat soit 90 000 $. Il possède 60 000 $ en économie (comptes bancaires) et selon son dernier avis de cotisation fédéral, il a plus de 50 000 $ en cotisation non utilisée de REER. L’acheteur a eu un revenu annuel de 75 000 $ pour l’année 2021.
Il contracte un prêt personnel de 30 000 $ à un taux d’environ 7 %/an.
L’argent du prêt est déposé dans un REER (date limite 1er mars 2022): 30 000 $
90 jours après le dépôt du REER, Retrait de 30 000 $ déposé dans un RAP
L’acheteur voit alors son revenu imposable diminuer à 45 000 $ en raison de la déduction REER (salaire 75 000 $ - REER 30 000 $), ce qui représente une économie d’impôt pour 2021 d’environ 14 414 $ (45 000 $ * 32,03%). Ce remboursement d’impôt sera alors appliqué directement sur le prêt à rembourser. Ainsi, le montant du prêt sera abaissé à 15 586 $ (30 000 $ - 14 414 $).
En procédant de cette façon, la mise de fonds pour acquérir la propriété est de 90 000 $ (économie de 60 000 $ + retrait RAP de 30 000 $). En procédant ainsi, il n’aura pas à payer les frais d’assurance prêt hypothécaire et économisera entre 10 800 $ et 18 000 $.
Comment rembourser les fonds retirés ?
Puisque l’achat d’une propriété est un événement stressant impliquant de nombreuses dépenses dans la première année, le gouvernement a allégé les procédures de remboursement de RAP. En effet, vous n’êtes pas obligé de rembourser votre RAP l’année de votre retrait. La période de remboursement de vos fonds ne débutera que 60 jours après la fin de la 2e année suivant la date du retrait. De plus, vous avez 15 ans pour rembourser la totalité des sommes retirées de votre REER.
L'agence de revenu du Canada ou ARC déterminera alors pour vous le calendrier des paiements en divisant en 15 le montant total à rembourser chaque année. Par exemple, un retrait total de 15 000 $, réparti sur 15 ans, générera des remboursements annuels de 1 000 $. Si vous le désirez, vous aurez toujours la possibilité de faire des versements ponctuels plus élevés. L'ARC recalculera pour vous les prochains remboursements en fonction du nombre d'années restantes. À noter que, dans ce cas, cela ne vous donne pas congé de paiement pour l'année suivante, mais étale la valeur des autres montants sur le nombre d'années restantes.
Un particulier qui effectue un retrait dans le cadre du RAP au cours de l’année d’imposition 2022 effectuera généralement le premier remboursement en 2024. Les montants non remboursés dans une année devront être inclus dans la déclaration de revenus du particulier.
Afin de ne jamais oublier d'effectuer un remboursement, assurez-vous de cotiser à un REER-MATIQUE®, ce plan vous permet de faire des contributions mensuelles, aux quinzaines ou même hebdomadaires à votre REER.
Informations à obtenir et délais à respecter
Afin de déterminer le montant maximal de votre cotisation à un REER pour 2021, vous devez consulter votre avis de cotisation fédéral relié à la production de votre rapport d’impôt 2020. Vous recevez toujours ce document quelques mois après la production de votre rapport d’impôt. Il vous suffit tout simplement de fouiller dans vos documents.
Après avoir déterminé le montant admissible en REER, vous devez respecter la date limite du 1er mars pour le droit de cotisation à un REER. Après cette date de rigueur, il sera trop tard et il sera impossible pour vous de cotiser.
Si nous prenons en considération le fait que l’argent du REER doit être déposé pour un minimum de 90 jours dans un compte bancaire, il serait donc préférable de prendre son REER le plus rapidement possible soit en janvier ou février. En effet, si on calcule 90 jours à partir du 1er mars, l’argent sera disponible seulement à partir du 1er juin. Puisque les frais de déménagement sont beaucoup plus dispendieux en juin, vous pourriez ainsi faire des économies appréciables si vous procédez à la signature de votre acte de vente quelques jours ou quelques semaines plus tôt.
La date limite pour la production de votre déclaration de revenus est le 30 avril 2022. Peu importe l’option choisie, il est préférable de faire son rapport d’impôt dès que vous avez tous les documents nécessaires à la rédaction. Ainsi, vous obtiendrez un remboursement d’impôt plus rapidement.
Remarque : À noter que je n’ai pas les qualifications requises par la loi pour émettre des recommandations spécifiques sur les différents sujets abordés dans ce blogue. Ainsi, je vous invite à recourir aux services de spécialistes accrédités pour être conseillé sur les différentes options et services appropriés à vos besoins et votre situation personnelle.
Je ne peux garantir que l’information présentée sur ce blogue soit précise, complète, actuelle ou même valide. J’utilise ce blogue tel un journal personnel où je documente mon cheminement en tant que courtier immobilier. Je le fais sans prétention. Les lecteurs devraient consulter mes articles dans le même esprit.
